Voor iedereen een woning
Woningbouw is een heet hangijzer!
Iedereen wil prettig wonen en als het even kan in het dorp naar wens. De afgelopen jaren is er op sommige plaatsen zeker vooruitgang geboekt. Kijk bijvoorbeeld naar het plan Akkerstraat in Hoogeloon en de Horst in Netersel.
De vraag naar woningen is nog steeds heel groot en met een overspannen woningmarkt lukt het starters, singles, ouderen en mensen met een laag of gemiddeld inkomen niet om een woning te krijgen. Dat is voor PRO5 onacceptabel en de gemeente moet alles eraan doen om regie te nemen voor deze doelgroep. Daarbij moeten de traditionele manier van bouwen en kijk op wonen veranderen. We omarmen daarom inwoners die zelf meedenken en met interessante woonvormen en -concepten komen.
Niet alleen bouwen voor één generatie starters of senioren is belangrijk maar ook het betaalbaar houden van dezelfde woning, op langere termijn is cruciaal om de grillen van de woningmarkt de baas te blijven. De gemeente Bladel liep begin deze eeuw landelijk voorop met goedkoper bouwen voor starters door de toekomstige bewoners de leiding te geven over hun eigen woonwijk of woonblok. Je betaalt voor je wat je krijgt zonder winstmarge van een projectontwikkelaar, zelfs met wat financiële steun van de gemeente in ruil voor een verkoopverplichting aan een nieuwe starter die dan dus ook weer onder de marktprijs een woning kan kopen (CPO met KoopGarant). Zo blijf je starters bedienen en bindt je blijvend jeugd aan je dorp. Het gemeentebestuur heeft dit de afgelopen raadsperiode veel te veel op haar beloop gelaten. Wij kiezen ervoor om dit succesverhaal weer nieuw leven in te blazen en als gemeente Bladel hierin weer voorop te gaan lopen.
Samen betaalbaar bouwen
Een wethouder ‘Wonen’ met lef:
Zoals eerder gezegd is de slagvaardigheid van het huidige gemeentebestuur vooral gericht op het verwerven van bouwgronden. Een belangrijke eerste stap, maar als je daarna jongeren die hun voorstellen voor kansen op de woningmarkt (zoals Tiny Houses) zowat letterlijk de raadszaal in droegen, in de kou laat staan en onvrede creëert bij deze groepen zoals Jongeren In Nood en CPO vereniging Bladel, dan sta je niet open voor gedurfde burgerparticipatie.
PRO5 zet hier wel op in en heeft de mogelijkheid voor Tiny Houses op de politieke agenda gezet en dankzij onze inzet kunnen er op de Lange Trekken CPO woningen worden gebouwd. Met een wethouder Wonen willen we het doel van betaalbare woningen voorop stellen en alle middelen die de gemeente heeft om hier een rol in te vervullen maximaal benutten. Bij voorkeur met woningzoekenden zelf die samen de uitdaging durven aan te gaan. Dat betekent geen vrijbrief om alles maar toe te staan, maar wel de verplichting voor een wethouder om dit proces met overtuiging aan te gaan. Daarom willen wij een wethouder de taak ‘Wonen’ meegeven diegene wordt verantwoordelijk voor het nastreven van ieders recht op een woning.
Samen bouwen door starters weer bovenaan de woningbouwagenda
De woningen die volgens het principe van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in 2005 gebouwd zijn staan in Casteren, Hoogeloon en Netersel. Als voorbeeld nemen we het plan in Casteren aan de Durkijk dat ontwikkeld is door de ‘Kopersvereniging Zandstraat’. Een groep jongeren werd door een actieve dorpsraad en een gedreven PvdA wethouder doordrongen van de kansen op een braakliggend terrein midden in het dorp. De jongeren kregen de kans om zelf een woonwijk voor starters te ontwikkelen onder begeleiding van een adviesbureau dat gespecialiseerd is in deze aanpak.
De jongeren verenigden zich en maakten als collectief onder leiding van een zelfgekozen bestuur stap voor stap hun droom waar, met een zelf gekozen architect en aannemer lieten ze hun eigen huizen op maat maken. Zij kregen inspraak op het stratenverloop en de posities van de huizen en zorgden er zo voor dat er verschillende stijlen huizen gebouwd konden worden. PRO5 vindt dit een uitstekende voorbeeld met de juiste betrokkenheid van inwoners dat nog meer opvolging verdiend.
De gemeente zorgt voor de randvoorwaarden
De gemeente zorgt ervoor dat het zowel ambtelijk als bestuurlijk klaar staat voor deze kopers- of locatieverenigingen en begeleidt en toetst op de voorwaarden die gelden voor verantwoorde woningbouw in de omgeving. De locatieverenigingen kunnen een beroep doen op de gemeente voor een renteloze lening om de grootste projectkosten voor te financieren. Op het moment dat de kopers een hypotheek hebben (dat is later in het proces pas het geval), wordt dit bedrag aan de gemeente terugbetaald. De gemeente stelt met KoopGarant de voorwaarde dat de woning beschikbaar moet blijven voor opvolgende generaties starters. In ruil hiervoor stelt zij eenmalig een subsidie beschikbaar in de vorm van bijvoorbeeld een gereduceerde grondprijs. In eerdere projecten loopt de financiering van KoopGarant via de woningstichting. PRO5 kiest er nu voor om deze financiering als gemeente zelf te doen, zo houden we regie, zijn de afspraken openbaar en kan de gemeenteraad hierop controleren. De gegeven korting (/subsidie) blijft hiermee als kapitaal bij de gemeente zelf. Hierna wordt de werking van de KoopGarant-regeling toegelicht.
Toelichting op KoopGarant-regeling
Om de woning blijvend beschikbaar te houden voor toekomstige starters wordt het middel ‘KoopGarant’ ingezet. De woning wordt bij oplevering getaxeerd op marktwaarde. Het verschil tussen de marktwaarde en de werkelijke prijs voor de eerste koper kwam in het geval van de Durkijk gemiddeld uit op 38%! Dit is de directe winst om zelf als ontwikkelaar op te treden.
Vervolgens kan de starter het huis betrekken met veel lagere woonlasten. Door KoopGarant blijft dit voordeel niet alleen aan de eer ste bewoner kleven maar profiteren de daaropvolgende kopers hier ook van. Via een formule komt het er in de praktijk op neer dat de waardestijging ( of -daling) van een woning op het moment van doorverkoop aan een volgende starter een op een verdeeld wordt tussen koper en verkoper. Hieronder volgt een voorbeeld om het te verduidelijken.
Eerste starter in nieuwbouwwoning:
Bouwprijs: €150.000,–
Marktwaarde door Taxatie: €250.000,–
Op het moment van eerste verkoop:
Taxatie: €270.000,-
Markstijging: € 20.000,-
KoopGarant verkoopprijs aan eerste koper: Bouwprijs + helft marktstijging
€150.000 + (€20.000/2) = € 160.000,–
Eventuele woningverbeteringen zoals bijvoorbeeld een extra garage of zonnepanelen worden apart getaxeerd en die taxatiewaarden worden volledig bij de KoopGarant verkoopprijs opgeteld.
Zo kan een woning die op de vrije markt op dat moment voor misschien wel € 285.000 te koop kan worden aangeboden voor ongeveer € 170.000 aan een starter worden gekoppeld. Bij een tweede en latere doorverkoop wordt steeds hetzelfde principe toegepast.
Wat heeft dit alleen in Casteren in 15 jaar al opgeleverd?
Bij de 34 starterswoningen die gebouwd zijn, hebben er in totaal al 50 verkooptransacties plaatsgevonden waardoor er nieuwe starters gehuisvest zijn.
Dat getal loopt nog steeds op en er staan nog steeds zo’n 35 woningzoekenden op de wachtlijst van de vereniging. Kortom, een succesverhaal waar we zonder meer opnieuw mee aan de slag moeten!
PRO5 heeft de ervaring in huis!
Chris Swaanen (raadslid voor PRO5) was en is nog steeds voorzitter van de kopersvereniging in Casteren die de Durkijk ontwikkeld heeft. Hij heeft het intensieve CPO traject in Casteren in al zijn facetten meegemaakt en laat nog steeds geen mogelijkheid onbenut om in de gemeenteraad op te roepen tot CPO met KoopGarant.
Onze fractievoorzitter Hugo Maas woont zelf in een CPO woning in Netersel en heeft dus ook ervaren wat het oplevert om op deze manier je woning te bouwen. Neem gerust contact met hen op als u meer informatie wenst over deze effectieve manier van bouwen: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken., Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..
Nu ook in de grote dorpen Hapert en Bladel
Het systeem werkt dus al goed in de kleine kernen en we zien ook een grote wil bij jongeren in Hapert en Bladel ontstaan om dit ook voor elkaar te krijgen. Daarom willen wij in Bladel en Hapert in ieder geval een CPO appartementencomplex met KoopGarant voor starters op de vrijkomende plek van de gemeenschapshuizen van Den Herd en Den Tref waar gaan maken.
Buiten het specifieke plan voor deze twee locaties zullen we CPO/KoopGarant bij elke ‘kanslocatie’ bovenaan de lijst zetten. We denken hierbij aan kanslocaties in Dalem beschreven in gebiedsvisie Hapert 2040 en in Casteren op de oude locatie van de school en op langere termijn achter de kerk door het vervallen van de bescherming op de bolle akkers.
Ook in de grote dorpen zullen we met actief grondbeleid deze kansen moeten blijven creëren. We kopen potentiële bouwgronden om te voorkomen dat de grond in handen valt van speculerende beleggers en projectontwikkelaars.
Onze focus op CPO en KoopGarant betekent niet dat we geen oog hebben voor andere vormen voor het bouwen van woningen. Het bouwen met een CPO kost energie en tijd van de toekomstige bewoners, daar krijg je als deelnemer uiteindelijk veel lagere maandelijkse woonlasten voor terug en je stapt in een leefomgeving die je samen gecreëerd hebt: Hoe mooi is dat!
Bestaande woningen 
Buiten nieuwbouw vinden wij het belangrijk dat er creatief omgegaan wordt met de al bestaande woningvoorraad. Dat betekent voor ons dat ook elke particulier, die met een idee kan bijdragen aan het oplossen van de woningnood een luisterend oor moet krijgen bij de gemeente.
Als het bijvoorbeeld gaat om een goed plan voor woningsplitsing of een vraag op het gebied van mantelzorg (Generatiewoningen en Kangoeroe woningen) dan willen wij dit stimuleren en ondersteunen. We willen dat alle generaties zich thuis voelen in een passende en kwalitatieve woning.
Bij bouwplannen op voormalige agrarische locaties willen wij dat de gemeente ook daar oog heeft voor betaalbare woningen.
Kwaliteit en zorg
Een andere voorwaarde voor goede woningbouw is dat er een kwaliteitsimpuls gegeven wordt aan de leefomgeving. De wijk van de toekomst moet klimaat-bestendig, groen en voor de bewoners uiteraard prettig om te vertoeven zijn.
Woningcorporatie
PRO5 zal er op toe blijven zien dat de woningbouwcorporatie hun opdracht voor het zorgen voor voldoende betaalbare huur- en koopwoningen waar blijft maken. Daarnaast spreken we met hen af dat we meer sociale huurwoningen bouwen dan afbreken en dat bij (sociale) huurwoningen de tuinen en hun omgeving waar mogelijk worden vergroend.
Arbeidsmigranten
De werkgever die arbeidsmigranten aanneemt krijgt ook de opdracht mee zorg te dragen voor veilige en passende huisvesting voor deze mensen die vaak tijdelijk alleen voor werk in onze gemeente verblijven. Een positief voorbeeld is de FlexCampus in Hapert waar een goed onderkomen wordt geboden dat precies past bij de gewenste huisvesting van de arbeidsmigrant.
Mantelzorg
Mantelzorginitiatieven moeten omarmd worden. Mensen die bereid zijn hun oudere familieleden dicht bij huis te willen helpen, moeten we als gemeente meer ondersteunen.
Woningsplitsing of passende aanleunbebouwing geschikt maken voor de mantelzorgtaak mogen niet gefrustreerd worden. Hierbij kan ook gedacht worden aan bijvoorbeeld een passende chaletbouw die naast bestaande bouw al dan niet tijdelijk de mantelzorgvraag kan oplossen.
Passende plannen voor onze dorpen
We behouden het dorpse karakter van onze kernen en zorgen dat bouwprojecten qua bebouwing, dichtheid en bouwstijl altijd passen bij de omgeving. Bij bouwprojecten van meer dan 3 woningen is er altijd een plan voor meer groen met bomen en een klimaatbestendige leefomgeving.
Onze keuzes:
- Geef vernieuwende woonvormen, zoals Tiny Houses of ecowijken een kans.
- CPO Appartementencomplex voor starters in Hapert en Bladel op de vrijkomende locaties van den Herd en den Tref.
- Met actief grondbeleid stimuleren we de bouw van betaalbare huur- en koopwoningen en voorkomen we dat grond in handen valt van speculerende beleggers en projectontwikkelaars.
- Groene leefomgeving en een klimaatbestendige huis en haard.
- Wethouder wordt verantwoordelijk voor ‘Wonen’ in plaats van enkel Ruimtelijke Ordening.
- We leggen in de prestatieafspraken met woningcorporaties vast:
- Meer sociale huurwoningen bouwen dan afbreken.
- Vergroening van de tuinen en omgeving van (sociale) huurwoningen.
- Met de KoopGarant regeling zorgen we ervoor dat nieuw gebouwde koopwoningen niet na een korte periode tegen de hoofdprijs verkocht kunnen worden.
- Bij bouwprojecten van meer dan 3 woningen is er altijd een plan voor groen en bomen.
- Gemeente staat echt open voor ‘out-of-the-box’ ideeën om de woningnood vlot te trekken.
